+7 (919) 38-58-000
Житель Екатеринбурга выставил на продажу свою квартиру. Один из посетителей оказался риэлтором, который сообщил, что у него есть потенциальный покупатель на квартиру, но для ее продажи этому покупателю надо заключить договор с риэлтором. Продавец согласился, и они договорились, что при продаже квартиры через этого риэлтора на согласованных условиях он получит комиссию 145 тыс. рублей. При этом для продавца было важно, что продаваемая квартира является единственным жильем для него и его семьи, взамен нее он приобретает иную квартиру, собственники которой смогут освободить ее через два месяца, то и он в свою очередь сможет осуществить выезд из продаваемой квартиры после того, как получит возможность въехать во вновь приобретенную квартиру.
В договоре риэлтора с продавцом было указано, что именно риэлтор должен подготовить сделку купли-продажи, однако этот договор купли-продажи был подготовлен банком, его текст продавец увидел только при подписании в отделении банка. Увидев условие о том, что он должен освободить квартиру в течение 2 недель с даты подписания договора, продавец указал, что предупреждал о невозможности освобождения квартиры ранее чем через два месяца, но риелтор указал, что договор с банком является типовым, внесение изменений в него недопустимо, но заверил, что проблем не будет, он сможет освободить помещение в удобные сроки.
Однако после получения оплаты по договору купли-продажи и выплаты агентского вознаграждения риелтор потребовал в ультимативной и угрожающей форме освободить квартиру. Содействия продавцу в части урегулирования вопроса о сроке освобождения помещения риелтором оказано не было, и он вынужден самостоятельно урегулировать вопрос об освобождении проданной квартиры напрямую с покупателем.
Продавец, полагая, что риэлтором оказаны услуги ненадлежащего качества, он действовал недобросовестно, не оказывал содействия продавцу, не отстаивал его интересы, а представлял и защищал интересы покупателя, не предоставил отчет об оказанных услугах, обратился за защитой в Юридическую компанию «КОНУС».
Изучив обстоятельства дела, проанализировав заключенный с риэлтором договор, наши юристы пришли к выводу, что им выполнен не полный перечень обязанностей, предусмотренных агентским договором:
- поиск покупателя не осуществлялся, т.к. имелся потенциальный покупатель;
- фактически риелтор действовал в интересах покупателя, подыскивая ему квартиру, поэтому фактически ответчик подобрал не истцу покупателя, а покупателю подыскал новое жилье, принадлежащее истцу;
- договор купли-продажи был подготовлен банком ВТБ, который выдал ипотеку покупателю, регистрация права собственности также была осуществлена через банк;
- сбор и заказ документов, необходимых для осуществления сделки истец произвел самостоятельно, часть из указанных риелтором в качестве необходимых документов, оказались впоследствии не нужны (свидетельство ИНН, сведения об использовании маткапитала);
- акт приема-передачи квартиры агентом был подготовлен с ошибками и существенными недоработками, в связи с чем истец подготовил акт самостоятельно;
- отчет агента не предоставлен истцу по факту завершения услуг, несмотря на неоднократные требования истца.
Таким образом, агент должен действовать в интересах принципала (доверителя), руководствуясь выданными ему указаниями, особыми требованиями, а после выполнения поручения агент должен составить и передать принципалу отчет.
К отношениям между продавцом и риэлтором применяются нормы Закона «О защите прав потребителей», статьей 29 которого, в частности, предусмотрено, что потребитель при обнаружении недостатков оказанной услуги вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены оказанной услуги. Кроме того, нами был изучен Регламент оказания риэлторских услуг в агентстве недвижимости, согласно которому риэлтор должен проводить переговоры с потенциальными контрагентами принципала, согласовывать определенные принципалом условия сделки; содействовать заключению договоров между покупателем и продавцом объекта согласно условиям, определенным сторонами сделки.
Риэлтору была подготовлена и направлена претензия, на которую тот не отреагировал. В связи с этим было подано исковое заявление в суд. Решением суда исковые требования удовлетворены, с ответчика взысканы: денежная сумма соразмерного уменьшения покупной цены в размере 120 000,00 рублей, штраф за неудовлетворение требования потребителя, компенсация морального вреда и судебные расходы на оплату услуг представителя.
Юрист Екатеринбург
